Fase preliminare analitica

Verifica delle iniziative di valorizzazione svolte in passato
Colloqui di inquadramento con l’Assessorato e con altri soggetti interni all’Amministrazione ritenuti utili
Analisi del livello di vulnerabilità del “sistema centro urbano”tramite alcuni parametri di base:
1. turn over degli operatori commerciali,
2. numero e caratteristiche esplicite dei vani inattivi (vedi punto seguente),
3. verifica dei livelli di costo degli affitti e dei valori di mercato delle varie destinazioni d’uso,
4. verifica dell’intensità e dinamicità del mercato immobiliare nel tessuto urbano tramite il reperimento e l’elaborazione di dati specifici di trend,
5. intervista sul campo ad una selezione di circa 100 operatori commerciali del centro urbano di Udine, per verificare lo stato del ciclo di vita aziendale e monitorarne comportamenti e atteggiamenti rispetto al mercato di riferimento e rispetto al tessuto urbano di insediamento.
Censimento sul campo finalizzato alla ricostruzione delle effettive caratteristiche merceologiche e commerciali delle attività economiche insediate nel centro storico. In base alla legislazione commerciale al dettaglio si parla ad esempio semplicemente di alimentari e non alimentari, ma questo è assolutamente insufficiente per una adeguata conoscenza dell’offerta in chiave marketing. E’ stata quindi effettuata per il centro storico una rilevazione sul campo dell’universo delle attività economiche “visibili” dalla strada, e pertanto dotate di almeno uno spazio vetrina: dettaglio in sede fissa, artigianato di servizio, sportelli bancari e assicurativi, somministrazione di alimenti e bevande, sportelli dei servizi pubblici, edicole, cinema e teatri, dando particolare enfasi alla presenza di cosiddetti “vani inattivi”, ovvero di spazi in ristrutturazione, in trasformazione, o semplicemente sfitti temporaneamente o da più lungo tempo. Si tratta infatti di un “termometro” fondamentale e talvolta sottovalutato - o comunque poco conosciuto a livello di sistema - , per captare lo stato di salute complessivo del tessuto urbano e gli addensamenti di situazioni critiche o di fragilità emergenti.
Georeferenziazione della banca dati: si tratta di uno degli elementi più innovativi del progetto, che ha costituito un “tassello” fondamentale sotto il profilo informativo per la progressiva opera di riallineamento del centro urbano di Udine al concetto di Centro Commerciale Naturale: una volta completato il processo di messa a punto della banca dati delle attività economiche del tessuto urbano del centro storico di cui al punto precedente, si è proceduto alla sua georeferenziazione su apposito supporto cartografico fornito dal Committente ed elaborato dal gruppo di lavoro Sincron Polis. E’ stata poi effettuata una classificazione delle attività economiche censite, e tale classificazione è stata riportata sulla cartografia. In tal modo, è stata creata una mappa interattiva del centro città, fornita all’Amministrazione Comunale. Nel momento in cui agli uffici del Comune pervengono informazioni circa un mutamento in una attività insediata (subingresso, trasformazione, trasferimento ecc.), l’aggiornamento della banca dati produce un contemporaneo aggiornamento della cartografia, che è in tal modo sempre adeguata (e trasferibile in rete) in tempo reale. La cartografia è stata prodotta per tutte le realtà (vie e piazze) del centro storico.
Lettura del centro storico in termini di “centro commerciale naturale”:
1. quantificazione delle opportunità di sosta,
2. allineamento delle opportunità di sosta rispetto alle dimensioni complessive della rete commerciale e paracommerciale ubicata in centro,
3. verifica e schedatura dei formati commerciali trainanti per dimensioni o per caratteri della formula distributiva,
4. quantificazione del bacino di utenza per isocrone sino ai 40 minuti di percorrenza veicolare tramite il grafo urbano ed extraurbano appositamente implementato dal gruppo di lavoro Sincron Polis,
5. verifica delle caratteristiche temporali dell’offerta (dimensioni dell’economia diurna e notturna),
6. Ricerca e schedatura degli elementi qualificanti l’attrattività dell’ambiente urbano, che possono costituire o costituiscono “generatori di flussi”.
7. In connessione con il punto precedente, rilievo fotografico di tutte le emergenze del centro storico inteso come commerciale naturale
Interviste a campione ai frequentatori dell’area urbana, per verificarne la provenienza, le ragioni della loro presenza, i comportamenti e gli atteggiamenti di fruizione del centro urbano. Sono state svolte circa 300 interviste ai frequentatori.

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Interviste telefoniche ad un campione di famiglie del Comune di Udine e dei Comuni adiacenti, sulla percezione e sulla fruizione del centro storico (customer satisfaction), e per palesare fra l’altro i criteri di interscambio dei flussi in entrata e in uscita, il peso commerciale del centro urbano come aggregato sistemico rispetto ad altre destinazioni di consumo e di tempo libero. Sono state realizzate circa 1.200 interviste ai nuclei familiari di Udine e dei Comuni del bacino, anche in una ottica di benchmarking e al fine della definizione di uno scenario competitivo tra alcuni centri storici di area vasta. Le domande saranno adeguate alle differenti tipologie di interlocutori.
Descrizione dei punti di forza e di debolezza del centro storico letto in termini di centro commerciale naturale, e delle relative opportunità di intervento sui vari segmenti di connessione logica e fisica che dal parcheggio, dalla strada ciclabile o dalla via pedonale conducono alla fruizione di beni e servizi del centro.
Redazione di una Relazione tecnica Preliminare, di inquadramento e di indirizzo per la formulazione della strategia di marketing