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Progetto
pubblicato il 04.06.2013

Redazione del Programma Integrato di Rivitalizzazione del centro storico (PIR) di Campi Bisenzio

Scopo: Mettere a punto un piano di sviluppo integrato che avesse un’ottica di medio lungo periodo sotto il profilo organizzativo e promozionale, e che potesse attingere a finanziamenti a vari livelli, sino a giungere alla pre commercializzazione degli spazi del centro storico
Anno: 2001 - 2006

Campi Bisenzio è stato uno dei primi Comuni toscani a interpretare il Programma Integrato di Rivitalizzazione (PIR) previsto dalla Regione da un punto di vista che privilegiasse, assieme alla necessaria promozione delle iniziative, anche l’organizzazione, il monitoraggio, il management del centro storico inteso pienamente in termini di centro commerciale naturale.

Il lavoro con Sincron Polis è iniziato nel 2001 e si è protratto sino al 2006, elaborando via via strategie di intervento che hanno riguardato in primis il centro storico del capoluogo e poi anche la principale frazione (San Donnino).

Sotto il profilo tecnico, è stato costituito sin dall’inizio del percorso un gruppo di lavoro formato dall’Assessore alle Attività Produttive, Stefano Salvi, dai responsabili del settore, da rappresentanti delle Associazioni di categoria e dal consulente di marketing urbano (Franco Amigoni di Sincron Polis), che si è posto l’obiettivo ambizioso di trattare a tutti gli effetti il centro di Campi come se fosse un organismo complesso ma fondamentalmente unitario, come se fosse un centro commerciale naturale, per metterne in luce le molteplici vocazioni.

Parallelamente ai grandi lavori che hanno restituito a Campi un centro a misura d’uomo, e hanno recuperato le sue strade, le sue piazze e il suo senso d’identità, il gruppo di lavoro ha svolto numerose indagini sulle esigenze dei cittadini, sullo stato di salute delle imprese commerciali e di servizio insediate nell’area, sull’accessibilità.

Fra le indagini eseguite:

  1. Indagini telefoniche sui comportamenti e sugli atteggiamenti dei cittadini di Campi Bisenzio;
  2. Indagini qualitative sul campo su provenienze, destinazioni, esigenze e modalità di fruizione del centro storico da parte dei frequentatori;
  3. Indagini quantitative sui flussi pedonali in ingresso nel centro urbano;
  4. Indagini sul livello di copertura dei parcheggi a diretto servizio del centro urbano;
  5. Indagini sul ciclo di vita delle imprese commerciali e paracommerciali del centro urbano.

Contestualmente alla definizione delle strategie di marketing urbano, Sincron Polis è stata chiamata a far parte del gruppo interdisciplinare di lavoro (formato da urbanisti, architetti, sociologi, psicologi, geologi) inteso a costituire la base informativa per la redazione del nuovo Piano Strutturale del Comune di Campi Bisenzio. In questo ambito Sincron Polis ha fornito gli elementi conoscitivi e concettuali per la regolamentazione delle attività economiche, con particolare riferimento al commercio al dettaglio, alla somministrazione di alimenti e bevande, all’artigianato di servizio.

E’ stato superato, tramite questi strumenti di monitoraggio, il grave handicap informativo nei confronti di grosse realtà periferiche come I “Gigli”, uno dei più grandi e attrattivi centri commerciali italiani, collocato in comune di Campi Bisenzio (all’epoca circa 10 milioni di presenze annue, che sono saliti a 15 milioni circa nel 2012) che da sempre conoscono alla perfezione i loro clienti e pertanto sono in grado di soddisfarli in modo mirato.

Sotto il profilo del management, il percorso del gruppo di lavoro ha portato alla nascita di una Associazione di operatori del centro, denominata “Fare Centro Insieme”, che si è dotata di uno statuto e di una convenzione con l’Amministrazione (elaborate da Sincron Polis).

Il  2005 ha segnato un momento di svolta nel lavoro pluriennale svolto dall’Amministrazione di Campi Bisenzio per la riqualificazione e valorizzazione del proprio Centro Storico.

Le indagini svolte quell’anno hanno portato infatti a quantificare il livello di attrattività del centro storico; tra gennaio e maggio 2005 sono stati verificati i flussi pedonali in ingresso e in uscita dalle vie e piazze più importanti del centro, ed è stata fatta una analisi specifica sui vani inattivi, che sono tali per molteplici ragioni: lavori per subingresso, chiusura temporanea, chiusura per ristrutturazione, chiusura di lungo termine. E’ quest’ultima, naturalmente, la tipologia di vano inattivo più preoccupante e più meritevole di attenzione.

Un censimento ha consentito di “fotografare” le attività economiche del centro storico sia sotto il profilo delle merceologie trattate che sotto il profilo delle strutture e delle insegne, per conoscere e collocare in maniera più precisa la realtà costituita dalle imprese e dagli operatori che le conducono.

Il gruppo di lavoro ha quindi avviato una serie di iniziative tese a fare conoscere il centro di Campi Bisenzio, le sue potenzialità di investimento e la sua vivibilità urbana sia ai cittadini stessi di Campi, che ai frequentatori occasionali, che alle imprese commerciali in regione e fuori regione, nella convinzione che gli spazi del centro costituivano una opportunità di sviluppo aziendale potenzialmente molto interessante, considerato anche il grande bacino di utenza che fa capo alla città. Basti pensare che nei 20 minuti di percorrenza veicolare dal centro storico sono insediate, anche escludendo chi risiede a Firenze, circa 280 mila persone, e che nelle giornate di venerdì e sabato le presenze pedonali erano comprese mediamente tra le 15 e le 20 mila.

In conclusione, ci si è avviati su un percorso di pre commercializzazione del centro, che diventa così a tutti gli effetti un centro commerciale naturale e viene proposto come tale anche a chi consuma e a chi investe. Si è trattato di un passo fortemente impegnativo e innovativo, che ha posto Campi Bisenzio all’avanguardia a livello nazionale su queste tematiche.

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